主持人：各位早，北京时间的八点整，您正在收听到的是“政行风热线”，听民声、知民意、解民难，构建民心桥梁。我是主播曾妍。周三、周五的早八点我们的节目和您准时见面。这档节目是由FM88.9长春新闻综合广播和长春市纪检委共同打造的节目。今天我们请到的是57365线路检测中心的负责人做客我们的直播间，将就大家特别关心的耕地保护、土地利用、登记发证和土地方面的惠民政策等相关的话题进行现场互动和解答，如果此刻您正有这方面的困惑困扰，可以通过直播节目来和我们进行互动。稍后我们就开通直播间的热线电话88988055、88988066。

主持人：进入到我们今天的节目当中，我们首先第一位要问候的嘉宾是来自于57365线路检测中心土地监察专员焦琳，焦局你好。

焦琳局长：你好。

主持人：同时我们请到了耕地保护处的处长刘雁斌，刘处长你好。

刘雁斌处长：主持人好，听众朋友们，大家早上好。

主持人：法规监察处的处长王震，王处长你好。

王震处长：主持人好。

主持人：土地利用处的处长尹相飞，尹处长你好。

尹相飞处长：主持人好

主持人：以及监察支队的副支队长程永久，程队长你好。

程永久副支队长：主持人好，朋友们好。

主持人：最后一位我要问候的是不动产登记中心的副主任姜智敏，江主任你好。

姜智敏副主任：主持人好，各位听众大家上午好。

主持人：通过我们的直播节目，大家可以来和我们取得直接的互动。也就是今天我们围绕着重点的话题就是耕地保护、土地利用、登记发证，还有土地方面的惠民政策，大家可以进行有效的咨询，直播间热线电话是88988055、88988066。首先，欢迎焦局带队做客我们的政行风热线节目，节目一开始请你给大家概括介绍一下咱们57365线路检测中心的主要业务职能。

焦琳局长：收音机前的听众朋友们早上好！首先，非常感谢政行风栏目组为我们提供这样一个与社会各界沟通交流的机会，也借此向长期以来关心支持国土事业发展的广大听众朋友表示衷心的感谢。大家都知道，国土资源是自然、经济和社会资源，更是国家的重要战略资源。市国土局作为全市国土资源管理的职能部门，承担着全市土地和矿产资源相关管理和服务职能，可以说管理领域涉及各行各业、服务对象面向千家万户。一直以来，我们局始终把保护资源、保障发展、维护权益、服务社会作为整个系统履职尽责的核心要义。今天我们真诚的欢迎听众朋友积极参与进来，通过电波共同和我们探讨大家关心的热点问题。

主持人：我们知道，国家省市对软环境建设也是非常重视的，那今年咱们国土局还有哪些新的举措，到这个月我们也看下目前实施的效果怎么样，焦局。

焦琳局长：软环境的建设水平是直接反映一个地区一座城市包容性、开放性和政府服务水平的重要标志，软环境建设的好，这个城市就有吸引力，党委和政府就有凝聚力，老百姓就会增添幸福感和满意度。省市一直以来都极其重视软环境建设工作，作为我们国土局来讲，多年以来围绕贯彻落实市委市政府的相关要求，一直都在扎实有效地向前推进，并取得了比较好的效果。我们明确了一个理念，那就是始终坚持把软环境建设当成一项永不竣工的工程来抓。因为我们在实际工作中，深刻地感受到软环境建设只有起点没有终点，只有坚持不懈，久久为功，才能把这项工作抓实抓好抓长远。我们局每年都要结合不同时期的工作实际，研究制定全系统软环境建设实施方案，明确局机关和所属基层单位的工作任务和建设要求，来确保软环境建设的各项工作持久深入、规范有序。我们还注重一个结合，那就是把软环境建设与机关文化建设有机地结合起来，特别是今年，我局把软环境建设有效的融入到创新、安全、效益、法治、廉洁五型国土的建设之中，贯穿到党务、业务、政务、事务四务融合的范畴之内，与全局各项工作同安排同部署。通过这种文化建设的引领，使得全局职工都积极为企业和百姓的福祉谋划，主动服务经济社会发展的这个自觉性、主动性都进一步得到了增强。我们还突出了一个导向，那就是问题导向。我们局的李成员局长特别强调，国土局一定要把软环境建设到位，必须坚持“问题、问题还是问题，落实、落实就是要落实”的原则。我们在工作中自加压力，负重前行。为了把问题查深找透，我们把握住了两条原则，一是深入自查，重点是对全市5000万元以上的项目以及市发改委确定的全市集中审批项目的在用地方面存在的问题进行全面的排查。二是开门助查，就是通过媒体发公告、局班子带队大走访、一线工作日、百名干部包保向市直单位代表委员和工商界人士发函等方式，广泛征求社会各界对国土局的意见，还有建议。我们到现在已经征集到了207个问题。针对这些问题，我们局党组三次印发了征集问题解决责任分解表，组织全系统118名干部专人包保解决，建立了问题清单和解决台账。到现在207个问题已经解决了173个，解决率达到84%，剩余的问题，我们分析了一下，都是属于历史遗留问题，现在我们也在积极研究解决的办法。我们还明确了一个标准，就是把企业和群众满意作为工作的出发点和落脚点，把国土局软环境建设成效交由服务对象来评价，具体的讲就是把问题解决的确认权交给出问题的单位或者是个人，必须是用户确认解决了、满意了才视为办结。基于这一标准，我们在用地上明确要求，数量有了，要看质量，质量行了，要看效率，效率高了，要看服务。出台了扶持现代服务业等产业用地政策，促进了土地市场持续回暖，在征地上提出了项目未动我先动、项目推进我随行、项目竣工我跟踪的原则，保证项目顺利落位，特别是针对伊通河项目开展了项目征地十日攻坚战，从项目启动征地到审批全部完成，将原来90天的工作量压缩到了十天，完成获批征地135公顷。在服务上，以服务过程零障碍、服务方式零距离、服务质量零缺陷、服务效果零投诉为目标，在全市政务服务一门式一张网综合改革中积极而为，在联通受理办结等多个方面，我们都走在了前列，在惠民上，实行了取消征地管理费等16项惠民利企的政策，每年我们统计了一下，能为全市的企业和群众节约费用在1.5亿元以上，虽然做了这些，但是我们也深知，软环境建设只有更好，没有最好。按照贯彻落实十九大精神的总体部署，按照市委市政府的相关要求，我们将以更高的标准、更实的举措，全力推进国土系统软环境建设，为助推长春经济社会发展、造福春城百姓做更大的贡献。同时也竭诚欢迎社会各界对我局的各项工作多提宝贵意见，谢谢主持人，谢谢听众朋友。

主持人：非常感谢您，那接下来的时间，我们就请进热线上的听众，已经等很久了，甚至我已经听见导播间还有持续不断的响声。我们现在问候的是陈先生，看有什么样的问题要提出。陈先生您好，让您在线上等很久，请讲。

陈先生：你好，我想咨询一下我房子土地证的问题。我有一套住房，这个房子有产权证，也有土地证，但是买房子的时候，土地证不是我的名，是原房主的名，而且这个证现在也不在我手里。我这个房子现在想要往外卖，不知道能不能卖，能不能办现在这个不动产证？

主持人：我把这个问题留给节目当中的嘉宾，就是不动产登记中心的姜志敏副主任。

姜志敏副主任：这位听众您好，我想问一下，原先的土地证的权利人现在可以找到吗？

陈先生：现在已经联系不上了。

姜志敏副主任：联系不上了，产权证已经办到你名下了，你想转让，但是土地证不在你名下，然后受让人要求产权证和土地证都得转到他们名下，是不是？

陈先生：对对对。

姜志敏副主任：那我了解了，我给你解释一下，如果找不到原土地证的权利人，我们去年年底，2016年的10月18号经市政府批准出台了一个关于解决历史遗留问题的处理意见，也就是2016年的8号文，这个是你们买卖双方经过我们书面询问，如果不能提供原土地使用证，在买卖双方出具承诺书的情况下，就承担相关的法律责任前提下，那么按照原土地证的权利类型，我们给受让人办理不动产登记，但是前提条件是什么呢？我们需要发一个公告，在网站上，公告15个工作日之后，你们买卖双方来申请办理就可以核发给受让人，就是卖的那个人办理不动产权统一证书，连房带地的。

主持人：卖的人就是直接可以变到他名下，就是当他们之间形成了交易完毕之后就可以到不动产登记中心来办理。

姜志敏副主任：不动产登记机构，景阳大路和大经路两个服务大厅都可以办理

主持人：就是不影响您卖房，卖完房之后，你们双方一起到登记中心去签一个承诺书，签完承诺书之后在网站上公示15个工作日，在网站上，然后就可以办了。

姜志敏副主任：听清了吗？

陈先生：好好，了解了。

主持人：还是比过去要怎么样，时间要缩短，还省花钱了。过去我觉得好像有的就办不了，有的你还需要到媒体上去花钱去登记公告说我丢了什么了，或者是我声明作废我才能办。

姜志敏副主任：以前是必须得找到原权利人。但是物权法出台后，尤其是现在不动产统一登记了，我们也跟相关的律师进行探讨。去年年底经过市政府同意，下了个批文，为了解决老百姓的问题，就可以给办理。

主持人：（有的情况是）房子卖了，但是不动产登记始终变更不了，

姜志敏副主任：因为他土地证的权利人找不着了。

主持人：我们来问候一下线上的陈先生,您好，也是不动产登记的（问题）是吧。

陈先生：对对对，我想买一套房，这个原房主有土地证，有房产证，但是他这个土地证呢，是划拨的，后来我来办不动产登记时，问我是不是要缴纳土地出让金，我就不是太明白。我想知道这个土地出让金是否必须缴纳，能否土地证还维持在原来那划拨的状态，就不用交这个钱。我想问有没有啥方法。

主持人：要不要交，应不应该交，怎么交三个疑问是吧？

姜志敏副主任：这位听众，您好，我想问一下你买的是不是住宅的房子

陈先生：是住宅的

姜志敏副主任：原土地使用证的使用权是划拨的是不是，你是买方还是卖方？

陈先生：我是买方

姜志敏副主任：卖方的土地证是划拨的，然后现在你俩做交易的时候我们的窗口告诉你可能得需要缴纳土地出让金？

陈先生：对对对

姜志敏副主任：那我给你解释一下，这也是刚才那个先生问的问题，就是我们去年年底出的历史遗留问题的另一条规定，对于住宅用地的，我们现在有一个规定，按理说应该是在办理房地一体的不动产统一登记时，因为你们是转让，土地使用权是划拨的，如果转让有偿使用，得到我们审批部门办理出让手续，缴纳土地出让金，这个去年市政府也批文了，从便民利民的角度考虑、解决这个问题，对于住宅用地，刚才问你了是不是住宅用地，对于住宅用地，在不动产统一登记后，在首次办理转移登记的时候，也就是原先你可能是房产证和土地使用证到我们这儿来申请转移登记，办首次的转移登记的不动产统一登记的时候，双方申请如果暂不办理土地出让手续，是可以的，但也是经过双方出具书面的申请材料，我们可以按原先的划拨方式办理不动产登记，但是我们得需要在不动产权证书上标注，就是待依法缴纳土地出让金以后，再换发土地使用权为出让的不动产权证书，也就是说你要再次转让的时候就需要缴纳土地出让金了，这个也是从历史的遗留问题的角度考虑。

主持人：你要买这个房子经过几次转让了，如果是一次转让，你们可以提这个要求，就是说我可以暂缓不交，你要再转让，可能就要收费了。

姜志敏副主任：主持人，是这样的，就是他俩转让申请第一次来办理不动产统一登记的转移登记的时候，我们是可以给他按划拨方式办的，如果要再次转让的话就必须得缴纳土地出让金。

主持人：我能理解这个房子就是经过了比如说我的房子卖给您了，您又卖给我们编辑老师了，但是我咱们俩交易这一次可以土地部门不收这个划拨的费用是吧，但是你和编剧老师再交易的时候是要收费了，那这个费用该是谁来出，是买方还是卖方，还是双方协商。

陈先生：啊，是这么回事啊。

姜志敏副主任：双方协商，但是在你的证书上，如果你是像主持人说你是第一次交易的话，在你的证书上也得标注刚才我说那句话，再次换发不动产统一证书的时候得缴纳出让金了，

主持人：你要问问原房主他这个房子是怎么个交易过程，如果是首次，房子在买卖，那你们可以提这个申请，这个申请是直接到窗口就可以，直接跟窗口工作人员说吗？说我们是首次买卖。

姜志敏副主任：我们有一个确定笔录，他要填那个确定笔录。

主持人：他们要提出来是吧？

姜志敏副主任：对，提出来，需要申请。

主持人：那正常他要交的话应该交多少，比如说这个确认就得交钱了，属于这种交钱的费用的类别了，那是根据面积吗？还是根据像我们过去就房产交易有个评估费用你分成什么几环之内的要交多少？

姜志敏副主任：这个需要做评估，我们相关的用地审批部门进行评估，缴纳土地出让金。

主持人：（陈先生）这个提供给您，还有别的问题吗？

陈先生：没有了，谢谢

主持人：好，再会。

主持人：他要不来提这个问题，我永远都不知道，就是说买了划拨型的房子的土地住宅用地，我也要再交费用的，这个真是头一次听说，但是我觉得又多学了一点知识，大家会跟我们一样，这回有的人买二手房就要留心留意了啊，房子是什么土地性质要问问了，或者要看土地证了。

姜志敏副主任：这是当时政府出台一个政策，就是为了解决不动产统一发证的问题，有很多都提出这个问题，关于住宅用地的。

主持人：那就是说其实无形当中购房者或者是一般都是房主可能不承担这个费用，要多花多少钱，透过您的评估来讲，我们提60平的面积，大概呢，从您的角度来讲会多花多少钱？

姜志敏副主任：现在一般的话是在三四千块钱左右，按地段。

主持人：这个我们也明白，按地段，大家大概就按这个标准去准备这个费用啊。

主持人：我们来问候一下热线上的066的这位听众，您好余先生。

余先生：主持人你好，各位领导好，我有个问题，在南关区，我有套房子。我最近要做点买卖，手头紧，想做抵押，用房子做抵押。我这个房子当时买的时候土地证是出让的，他出让年限到18年，但是你说这贷款最近也还不清，我贷款怎么也得贷十年二十年的，我的土地证的话，银行有没有影响？

主持人：您再说一遍，其实我们也没太听清，所以我们都犹豫了一下，您再说一遍。

余先生：就是这么回事。我在南关区，有一个是住宅的房子，然后，我当时买的时候土地证出让日期是到18年。

主持人：出让日期写的到18年啊，听懂了。

余先生：但是我的贷款得贷十年二十年的，我这个日期就超过了我的土地出让期，有没有影响。

姜志敏副主任：您是要办理抵押登记，是不是啊？

余先生：对对对对。

姜志敏副主任：您是一套住宅用房，现在您的土地使用证的期限是到18年，但是银行贷款是到20年。

余先生：应该是对，20年左右。

姜志敏副主任：您说的意思就是抵押的期限超过了您土地使用的期限，是不是？

主持人：您贷款了吗？还是正准备要贷？

姜志敏副主任：应该是正准备贷款。

主持人：他是担心会不会有影响。

姜志敏副主任：银行知道这个政策，因为现在我们也在办理，也是国土资源部去年年底出了一个文件，就是关于妥善处理少数住宅用地使用期限到期问题的一个文件，因为物权法出台以后，物权法其中有一条写了，住宅用地是自动续期，但是物权法没有明文规定自动续期是如何续期，对于住宅用地，所以说去年很多省市给国土资源部发了函，这种住宅用地到期怎么办呢？所以国土资源部给各地区回了一个函。大概意思，我跟你说一下，就是针对住宅用地的，如果土地使用权期限到期了，是不需要办理相关审批手续的，但是土地使用证的期限还是标注原期限继续有效。至于您说这个抵押登记20年原先土地使用权期限是18年是可以办理的，银行现在对于住宅用地，现在我们前段银行有办的，因为银行也知道这个文件了，就虽然说你的土地使用期限到期了，但是按照国土资源部的相关文件就是2016年的一个172号文。自动续期的意思就是虽然说你到期了，我在办抵押登记的时候标注的土地使用期限还是18年，你的抵押期限是20年，他俩是不矛盾的。

主持人：应该是没有问题。如果银行以这个为由头就是不给咱们贷的话，我想考虑的应该是年底了，银行放款会比较慢，除了比较慢之外，就是今年能放的额度基本上已经放完了，所以您可以在明年1月份的时候提出你的申请可能会更容易一些。

姜志敏副主任：现在几个大银行现在也办理这个业务，因为他知道这个文了。

主持人：额度应该会比较少，年底的额度会比较少或者是贷款成功的几率性或者等的时间比较长。

姜志敏副主任：但是这这位听众我提醒你，我说的是住宅用地，对于非住宅用地的话还需要到我们审批部门办理审批，补缴出让金。

余先生：那太好了，那我就不用交钱了是吧。

姜志敏副主任：对，也不用换证。为您办理抵押的时候，银行的前期工作，银行的抵押合同和借款合同上已经标注你原先的账号，也不需要换证。

余先生：那太好了，那太好了，那谢谢领导。

主持人：我们先跟您聊到这，再会，请线上的胡先生稍等候一下，因为有一个政策我们要跟大家来说一说，我要把这个问题留给土地利用处的尹相飞处长，我们对从事农产品加工的企业，市土地局有哪些优惠政策，这个一定要请您给大家解读一下。

尹相飞处长：听众朋友们大家好，刚才主持人提到，民营经济是一个城市经济发展的重要组成部分，我们局一直以来也十分重视对民营经济的服务和用地保障，包括对农产品加工产业制定了一系列的优惠政策，那么具体的，我跟大家介绍一下，一个是对农副产品加工的项目，我们可以按照国家规定的最低限价的70%来确定出让价格，第二个，我们放宽了缴款期限，对资金确实困难的这些民营企业通过开发区申请到市国土局可以先缴纳50%的出让金，剩余的这一部分，可以在1到2年内缴清就可以了。第三方面，就是我们对扩大生产规模的这些民营企业，在不改变用途的前提下，无论是增加容积率还是开发使用地下空间，我们不再另行收取相关的费用，不收取出让价款。应该说这三项政策可以极大地缓解我市民营经济的资金压力。

主持人：除了这个之外，还有就是对小微企业的发展，鼓励的政策是什么？从土地方面的政策来给我们大家说一说。

尹相飞处长：好，对小微企业，我们市国土局也制定了相应的优惠政策，一方面对创业资金不足的小微企业，我们鼓励使用标准化厂房这样的孵化器，在用地上可以采用先租后让的方式，用比较低的租赁价格先期取得土地的开发建设权,等达到事先约定的投入产出标准之后，就是建成之后，再缴纳剩余的出让金，我们给办到满年限，比如说工业是50年，而且还可以按照最初的价格标准来缴纳。另一方面，对于利用住宅进行创业的小微企业和个人，除了法律规定的有特殊规定的之外，将住宅用于经营场所的，我们可以在五年内是免收土地租金的。这几项政策,我想可以进一步降低我市企业和个人的创业门槛。

主持人：这是目前我市对于个人创业和小微企业创业方面的政策。我们来问候一下热线上的听众胡先生，胡先生您好，请讲。

胡先生：你好，主持人。

主持人：你好，你要问哪方面的问题。

胡先生：我想问一下咱不动产的问题，我有一套房子想卖，现在实行不动产之后，房屋更名过户手续与原来是否还相同。

主持人：这有点像之前听众朋友问的，说现在这个不动产登记和过去的土地证之间到底有没有什么差别，差别在哪？我正好把这个问题就一起留给姜志敏副主任。

姜志敏副主任：您好，您问的要办房屋更名过户手续看现在跟以前有什么不同了是不是？房屋更名过户手续与原先的更名过户手续应该是大致相同的，申请材料基本相同，但是有一点我提醒您，就是现在是不动产统一登记了，得持土地证和房屋所有权证，办理房地一体的不动产权证书。现在发的不动产权证书记载的是既有房子的信息，也有土地的信息。

胡先生：到哪办呢？是街道的土地部门办，还是到房地部门办？

姜志敏副主任：在不动产登记，景阳大路和大经路两个窗口都可以办理。

胡先生：我还有一个问题，就是我那个房子，有房产证，土地证也有，但是我不小心丢了，我还可以直接办理买卖吗？

主持人：但是我想问你丢了哪一个，这两个都丢了吗？

胡先生：土地证丢了

主持人：就是土地证，往往大家都是这找不着那找不着，房产证都保管的挺好的。

姜志敏副主任：您这种情况就是房产证你有，土地证丢失了，想直接办理买卖是不是？这个是可以的，您需要到原登记机构，就你土地证丢失的登记机构查询原先的登记档案，登记档案查完之后开具一个遗失公告，你在长春市的主要媒体刊登一个遗失声明15天，15天以后买卖双方您持产权证和土地证的遗失公告和档案到我们景阳大路或者大经路的窗口，就可以直接受理了，办理买卖。

主持人：不影响你们买卖，是不是？不影响房子的交易，我们说接下来的15天之后，就是把这些都做完了，你们再去一趟才可以申请整个大本，不动产权登记证。

姜志敏副主任：听众你们现在都有个误区，包括主持人，因为现在不动产统一登记了，房产证和土地证一体的，而且都是由我们不动产登记部门来管理的，房产部门现在是负责交易，不动产的统一登记是由我们国土局的不动产登记部门来进行管理。

主持人：所以可以先买卖交易，是不是这意思？我理解的对吗？他们先交易着，然后最后再办大本。

姜志敏副主任：现在我们是为了便民利民，现在是房产交易，跟我们不动产登记是在一个大厅一个综合窗口进行受理的，就是怕群众多跑腿。

主持人：对，这回到景阳大路中心就可以一起办。

姜志敏副主任：景阳大路和大经路都可以办。

主持人：不耽误您买卖，听明白了吗？

胡先生：噢，明白了，明白了。

主持人：还有别的问题吗？

胡先生：没有了，谢谢啊。

主持人：那好了，我们跟您聊到这，再会。

主持人：来问候一下张先生，张先生您好。

张先生：你好，主持人。我想问一下，我也不知道问哪位主任。现在我家朝阳区有一套老房子，当年办过房产证，然后现在想办土地证，怎么办？也不太懂，想了解一下，因为家里人一直问这个事。

主持人：我还是留给不动产登记中心的姜志敏副主任，张先生，您的老房子是楼房还是平房？

张先生：楼房。

姜志敏副主任：您是有房产证，没有土地证？

张先生：没办过。

姜志敏副主任：没办过是吧，我问你一个问题，你可能不太清楚，就是原开发公司，他手里有（没有）大证，原先是不是有大土地证。

张先生：好像是有，具体我们也不太清楚，这个具体怎么样能去了解到。

姜志敏副主任：您把电话留给导播，我们给你查询一下。一般像你这种情况如果是房地产开发的，您取得了产权证的，当年分散登记的时候，房地产开发公司的土地证应该是办理了一个土地分割手续，如果他办理了土地分割手续，现在您只要持着产权证，到我们这儿来申请换发一个不动产权证书，不是换发土地证书了。刚才头一个问题我就说了，大伙一定不要有一个误区，现在还来办土地证，应该是换发一个统一的不动产权证书，您拿着产权证到我们景阳大路和大经路的导询窗口，都可以为您查询原先的房地产开发公司的分割信息，如果有的话，就直接给你换发一个房地一体的不动产权证书。

主持人：您电话我们编辑老师留给我了，尾号是6686对吧，您等电话好吗？还有没有别的问题？

张先生：啊，那等电话问吧。

主持人：那好了，我们先跟您聊到这，再会。我们直播间热线电话继续开通88988055、88988066。

主持人：今天，我们请到的是57365线路检测中心的朋友做客我们的直播间，分别是土地监察专员焦琳、耕地保护处的处长刘雁斌以及法规监管处的处长王震、土地利用处的处长尹相飞、监察支队的副支队长程永久以及不动产登记中心的副主任姜智敏。接下来我想转换到耕地保护处的刘雁斌处长，农村朋友特别关注现在农村的宅基地，要想申请的话要具备哪些条件？

刘雁斌处长：主持人好，各位听众朋友们好。对于刚才主持人提到的问题，对申请农村宅基地应该具备哪些条件，简要的说，应该具备六个条件。第一个是申请人必须是本村的村民，第二是要符合法定的婚龄或者已婚并且没有独立住房的。三是准备建房的地点必须符合土地利用总体规划，不符合土地利用总体规划的地方不能建房子。第四，所申请的住宅用地不能超过规定的面积。第五是要经过城市规划的行政主管部门同意。第六是申请人申请住宅须要具备一户一宅的条件，有六个条件，具备这六个条件才能申请农村宅基地。

主持人：到哪去申请？到村集体村里面就可以申请吗？还是要到土地部门？

刘雁斌处长：在申请的过程中，应该是先到村里申请，带着自己的相关的身份证件到村里提出申请宅基地的要求，然后经村的集体经济组织按照程序审核后，确认申请人如果符合建房条件，那么村里头会向所在的乡镇国土所提交申请，乡镇国土所接到申请之后，对申请人准备建房的地点进行踏查，看看准备建房地点是不是符合土地利用总体规划。

主持人：往往有的人愿意超面积，会不会给后续拿证要带来什么限制？

刘雁斌处长：经过现场踏查之后，如果符合土地利用总体规划，由国土所对符合建房条件的村民、建房位置，包括一些相关信息，在村里进行张榜公布，如果别的村民对建房者申请有异议的话，群众向村委会提出，由村委会进行核实，负责解释。村委会解释完之后，如果村民没有异议了，那么认定他现在建房的位置，他的申请是符合要求的，由申请人到乡镇的国土所填写建房审批表，国土部门对建房位置，建房人的自然条件等等，进行了初步核实，然后再函告同级的规划部门看是否符合城乡利用总体规划，取得规划部门的同意之后，国土部门再向所在的区政府申请批准，批准之后向申请人发放建设用地批准书。

主持人：拿书才能盖，接下来的时候问题我就要转到王震处长，有人拿到批准书了，拿到之后就一定要超面积盖一点，超了面积之后还能不能拿到证了？我有批准书，我也不申请着急要证，这种叫违法用地吗？比如说就不听劝阻，我们会告诉他说，你这超面积了，你不行，还是怎么办，有什么解决措施方法吗？

王震处长：你好，主持人以及听众朋友们，刚才刘雁斌处长对农村村民申请宅基地的审批程序做了介绍，刚才主持人提的可不可以超建，这里边存在别的问题，可不可以在耕地上，我自家自留地上来进行没经审批建房。

主持人：还有一种是我家院子大，我想在我院子里我再盖一个行不行。

王震处长：主持人，包括听众朋友，这个回答是肯定的，这是不可以的。按照《中华人民共和国土地管理法》第36条的规定，非农业建设必须节约使用土地，也可以利用荒地，不得占用耕地；利用劣地，不能占用好地。在这里边，《土地管理法》规定很明确，第一得按照审批的程序来进行申请，刚才刘处长介绍的审批程序非常详细，但是刚才主持人提这个，就是说超建了或者违建了，或者没经过审批建了这几种形式，按照管理规定，这都是不可以的。当然也有制约措施，比如说包括具体执行耕地保护，还有基本农田保护。依照这些法条和这些法律规定，超建部分和违建部分是要被拆除的，也请听众朋友们注意这个问题。好多人说因为我没有宅基地审批指标或者因为什么原因，但是我也迫切需要住，这个事可以通过其他途径来解决，但是记住千万不要去进行违建，这样损失会是自己的。

主持人：如果有人举报的话，或者是被发现了，那超建问题，尤其是现在承包的土地上，可能后续的问题会很多，有可能会被强拆掉，这是比较严重的后果了。接下来，再把问题转到监察支队程永久副支队长，就违法用地者需要承担什么责任，而且前一段时间我听朋友之间聊天唠嗑，说北京的国土部卫星遥感这块是非常的严密的，遥感到了，可能就把文下给咱们这儿了，对违法用地者，可能我们的处罚也要跟进了，会承担什么样的责任呢？

程永久副支队长：主持人好，听众朋友好。主持人刚才也提到了卫星遥感监测，卫星遥感监测就是国家每年利用卫星对整个城市包括集体土地要进行一次遥感监测，然后结合去年的、今年的两个文件进行叠加，发生变化的话，我们国土监察部门就要对其进行核查，看是否有用地审批手续，如果没有用地审批手续，我们要依法依规进行查处。刚才主持人也提到说违法用地者需要承担什么样的责任，这个我们根据不同情形一般分为追究行政责任、刑事责任、纪律责任。当然也进行合并追究。我给大家讲解介绍一下，先说行政责任，就是说我们国土部门可以依法对违法用地者做出警告、罚款、没收非法所得、没收非法建筑物、限期拆除违法建筑物这样的一个行政处罚决定，再有就是刑事责任，就是我们在查处违法用地的行为过程中，发现单位或者个人违法转让倒卖土地使用权，情节严重的，或者违法占用农用地过程中造成种植条件严重毁坏或者严重污染的，同时要达到一个什么程度呢？就是说满足混合基本农田五亩以上、一般农田十亩以上的，我们会将其移送到公安机关。

主持人：五亩、十亩这是严格的标准界定线，就跟着刑事责任了。

程永久副支队长：我再说纪律责任，纪律责任的范围主要是针对行政机关公务人员，还有法律授权具有公共事务管理职能的事业单位的人员。行政机关依法委托的组织中的工作人员，还有企业中由行政机关认定的人员。这范围内的四种人员如果在履职过程中出现了不正确的履行职能，或者是实施了违反土地管理规定行为，这样的，国土部门会将其移送到其任免机关或者监察机关追究纪律责任。应当给予党政纪处分的，我们也会移送到纪检察机关进行处理。

主持人：那接下来的时间来问候一下热线上的听众，看有什么样的问题，江女士等很久了，江女士你好，请讲。

江女士：您好，是这样的，我有个朋友跟我借钱，数还挺大的，然后他怕我不放心，就把他房产证就是不动产证抵押在我这儿了。

主持人：是抵押了，是真的抵押了，到房地局做抵押手续还是说就放在你这了。

江女士：没有，就是放我这了，因为怕我不放心嘛，然后我想知道就是这样的情况下，我用不用上登记机关去办登记啊？

主持人：我把这个问题留给姜志敏副主任，我觉得是这样，按我的想象来讲，姜女士拿了别人的证，但如果对方如果以丢失为由再申请，是不是可以，姜主任？

姜志敏副主任：我要说的就是这个问题，这位听众您好，你的风险非常大，我建议你还是到我们不动产登记机构双方来办理一个抵押权的首次登记，能保护你的合法权益，刚才主持人也说了，物权法有一条是规定了，抵押权自登记时设立，也就是说登记是抵押权的一个生效的要件。这些财产，比如你朋友的这个房产抵押了，只有办理抵押登记才能生效，如果像刚才主持人说的，你手里拿着产权证或者不动产证，如果他申请一个丢证补证，然后再做一个买卖，卖给别人了，都是在你不知道的情况下进行交易了，对你的风险很大，而且可能他还会有欠别人钱的情况下，法院将这个房产查封，所以说我建议你还是到我们不动产登记部门来办一个抵押登记。

主持人：你办理抵押登记，对你的权益来说是个保障，这样就避免了他把房子卖掉，什么时候还你钱，你们可以解除这个抵押登记。

姜志敏副主任：一个是有可能卖掉，一个是它欠别人钱可能被法院查封。法院再执行给别人，你可能就有损失了。

主持人：你就等于拿那个白证，没用的证在手里，现在没有任何保障。

江女士：好，谢谢啊！

主持人：我们就聊到这儿，再会。再来问候一下热线上的听众赵先生，您好。

赵先生：你好，我土地证的问题。我在净月有一套门市，我买了十年了，这十年我一直贷款走抵押，因为没有土地证。关于土地证吧，我上物业问了，他说这个开发商当时欠土地钱，所以这个证就没有。我说这个事如果我自己想办我家这一块的话，我自己交钱可以吗？

姜志敏副主任：这个涉及到开发公司，你已经办理产权证了。

赵先生：对，我有产权证，但缺个土地（证）。

姜志敏副主任：开发公司一直在欠土地出让金是吧？

赵先生：对，我估计是这回事，物业他不说实话，我估计是这个问题，这个问题我咋办呢？

姜志敏副主任：在我们登记部门来说，只要你缴纳土地出让金了，合理合法的情况下，我们是可以办理的，但是这个缴纳土地出让金个人来申请，问问我们审批部门的吧，个人来申请可不可以？

主持人：我把这个问题留给尹相飞处长，我觉得这也是矛盾所在，为什么说矛盾所在，你看它也算是历史遗留，但是我们说房地部门今天有动作了，马上对一些没有产权的房子，过去我们叫无籍房，现在不叫无籍房，是所有这些没有产权的房子，比如开发商欠税的，欠帐的，我也给你办证，马上出台这个政策，但是咱们土地部门这个政策能跟上吗？

尹相飞处长：是这样的，听这位听众朋友讲，您物业跟您说由于开发商没有交土地出让金，因此没有办理土地证，是这样的，国家这方面也有明确规定，开发企业在拿到地之后，只有全额缴纳了土地出让金，我们才能给它核发土地使用证，就是它的一个大证，它有了大证之后，再依据你的产权证办理相关的分割手续，你这样才能得到你个人的分割之后的土地证。

主持人：但是我们想说这个也是历史遗留问题，我们最近会不会有相关的政策出台，不耽误张先生卖，不影响他买卖。

尹相飞处长：是这样的。对于开发企业这种欠缴行为，我们最近已经联合检察机关，检察机关对欠缴的这些企业进行联合追缴，因此我们这方面也在加大力度把出让金追回来，追回来之后就可以给广大群众办理土地证。

主持人：我能再追问一个问题吗？我就觉得，你看啊，有那种欠缴，但是变成了所谓的空壳公司，就扔在那儿了，你看还好赵先生有房产证还不影响交易，但是那些没有房产证，没有土地证的人会很闹心，就是目前来讲，从您的角度来看，我们行政手段上用的最严重的处罚措施是什么？真的能够追缴回来的肯定有，是不是也有追不回来的，追不回来那部分我们永远搁在这不办了吗？还是下一步有政策。

尹相飞处长：刚才我讲到了，一方面我们是已经联合了检察机关进行追缴，另一方面，对这种因为涉及到土地出让合同违约的问题，我们只能是通过法律手段来解决。通过司法诉讼，通过仲裁的角度去解决。

主持人：就是我们也在想一些办法，目前在行动，可能最后有可能会出台一个统一的政策，就是针对您这种情况会给大家一个说法，赵先生。

赵先生：啊，我们开发商他都抓起来了，那咋办呢？

尹相飞处长：这位听众朋友说的这种情况也存在，比如说开发企业逃亡这种情况，因为这个节目时间有限，我们可以在下节目之后，留一个联系方式帮您看看具体您是什么情况,因为涉及的问题非常复杂，涉及到法律方面的事情。

主持人：您等电话赵先生，好吧。

赵先生：好嘞。

主持人：再会，有可能案件比较复杂还在审理当中，过程很漫长，可能真的要叫赵先生等待一段时间了。我们直播节目仍然在继续，这部热线还能开五分钟，88988055、88988066。透过直播节目大家是可以来进行有效咨询的，目前我们花椒视频也正在开通，房间号是37093437，有3.3万的网友正在通过我们的节目在观看。王处长想问您集体土地上可以出售或者建厂房吗？

王震处长：你好，主持人，朋友们，这个规定是很明确的，在集体土地上，按照《土地管理法》63条规定，集体所有的土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设。这项在我们国家法定里边规定非常明确，但是有一种情况例外就是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外，这就是我们国家的法律的规定。

主持人：所以要是不行后就要跟着惩处措施了是不是？王处长，九台的一位听众来咨询，咱们编辑老师打屏幕上了，说他家的承包地地势低洼，常年积水，他想改成鱼塘行不行？

王震处长：你好主持人、听众朋友。这条国家有相关法律规定，因为我们国家有最严格的耕地保护措施，还有基本农田保护措施，在承包地势低洼，刚才提的问题是可能积水想改变成鱼塘，改变其他用途，这个得针对着你的地类。比如说如果是基本农田，是绝对不可以改变用途的，一般农田也要经过批准才可以改变用途，这个在《土地管理法》12条明确的规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

主持人：他需要到村一级去提起这个申请吗？还是土地部门？他必须要申请，要想改，必须提申请，给你批文了你才能改，不给批文还是不能动。

王震处长：这个改变用途里边是有几种模式，一个是通过征地，第二通过规划，还有一个包括农村集体所需要，这里边，因为提的问题很广泛，因为得视你具体情况，你在做哪部门申请，咱们视具体情况来做土地确权和改变用途审批。

主持人：就是说白了轻易都是动不了，跟九台的听众说，轻易还是动不了的。我们接下来，把问题转到尹处长，大家比较关注的土地证上跟之前那个听众问你差不多，标注的住宅用地的使用年限即将到期，现在我应该办理什么样的手续呢？要不要花钱，还是怎么办，大家对这事关注度还是比较高的。

尹相飞处长：是这样的，《土地管理法》它规定的住宅用地的最高使用年限是70年，但我们很多听众朋友手中的土地使用证可能已经到期了，也存在这种情况，那么到期之后怎么办，在去年的12月份，国土部对住宅用地使用权到期问题提出了叫“两不一正常”的过渡期政策，“两不”就是指你到期之后不需要提出续期申请就可以不收取费用，这是“两不”。

主持人：这个指的是其实有70年的，还有像刚才提到那个出让划拨年限不一样，也有40年的。

尹相飞处长：这个历史上可能存在各种情况，有到39年的等等，种种情况。目前是不需要提申请，不提申请也就不收取相应的费用。不收取出让金这是两不。那一正常呢，就是可以正常办理交易和登记手续，证上的起始日期就是这个年限日期还维持原来的日期不变，也就是说现在个人住宅的转让和交易不会受到土地使用权到期的影响。

主持人：目前大家生活不会受影响，不用那么太关注，最后总归会有一个全部的、 全体中国人的一个政策。第一时间我们也会告知。由于时间的关系，我们这期节目就进展到这，非常感谢我们今天的各位嘉宾耐心细致地为大家解读了我们特别关注的土地方面的政策，再一次真诚的感谢，谢谢。